Fondijuhi kommentaar
Vaatamata väljakutseid pakkuvale majanduskeskkonnale, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il 2025. aastal suurendada nii kogu konsolideeritud üüritulu (+3%) kui ka portfelli EBITDA’d (+1,3%). Fondi tütarettevõtted tegid 2025. aastal uusi investeeringuid hooldekodude segmendis kokku 6,6 miljoni euro ning logistika segmendis 5,3 miljoni euro ulatuses. Ülejäänud kinnisvaraportfelli tegi kontsern investeeringuid kokku 2,3 miljonit eurot.
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia on eelkõige dividendiaktsia. Fond teenis 2025. aastal vaba rahavoogu 13,088 miljonit eurot, mis on 18% rohkem kui eelmisel aastal. Teenitud rahavoost saaks fond vastavalt dividendipoliitikale maksta brutodividende 10,5 miljonit eurot. Arvestades fondi konservatiivset finantseerimispoliitikat ning laenude annuiteetmakseid, saavad fondi tütarettevõtted oma dividendivõimekust suurendada, refinantseerides laene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud alla fondi kapitalijuhtimise põhimõtete ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Arvestades laenude refinantseerimisest saadavaid lisavahendeid, teeb fondi juhatus nõukogule ning üldkoosolekule ettepaneku maksta 2026. aasta kevadel jaotamata kasumist netodividende kokku 13,8 miljonit eurot (1,2 eurot aktsia kohta), s.o 8,1% rohkem kui eelmisel aastal.
Pikalt kestnud madala majandusaktiivsuse tingimustes pöörab kontsern suurt tähelepanu hoonete kõrge täituvuse säilitamisele. 2025. aasta lõpus oli kogu kontserni kinnisvaraportfelli täituvus 96,8% (31.12.2024: 97,4%). Madalaim on endiselt büroosegmendi täituvus (85,6%), kus fond teeb jätkuvalt investeeringuid, et vastata turuootustele väiksemate büroopindade nõudluse osas.
2025. aasta suvel valmis Tartu vallas asuva ERMi hooldekodu teine etapp, millelt saadav üüritulu tõusis järk-järgult lepingujärgsele tasemele augustiks. Koos aprillis lisandunud Hiiu hooldekodu ning Valkla hooldekodu uue etapi valmimisega kasvas hooldekodude segmendi üüritulu 2025. aastal 1,4 miljoni euroni, s.o 74%.
Arvestamata mitterahalisi kasumeid / kahjumeid ning tulumaksukulu, teenis kontsern 2025. aastal oma tegevusajaloo kõrgeima kasumi – 20,24 miljonit eurot, mis on 12,5% rohkem kui 2024. aastal. Olulise osa suuremas kasumis andis peamiselt EURIBORi langusest tulenev intressikulu vähenemine. Kui 2024. aastal oli fondi laenuportfelli kaalutud keskmine intressimäär 5,82%, siis 2025. aastal oli see 4,35%. 2025. aasta lõpus oli fondi laenude kaalutud keskmine intressimäär 3,99%.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta IV kvartali müügitulu oli 8,656 miljonit eurot (2024. aasta IV kvartal: 8,314 miljonit eurot) ning 12 kuu müügitulu 33,083 miljonit eurot (2024. aasta 12 kuud: 32,238 miljonit eurot). Neljanda kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 4,1% ning 12 kuu müügitulu 2,6%. Müügitulu kasvu toetasid eelkõige uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2025. aasta 12 kuuga kokku 30,685 miljonit eurot (2024. aasta 12 kuud: 29,977 miljonit eurot), kasvades 2,4%. Neto üüritulu 12 kuu marginaal püsis 93% tasemel (2024: sama), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 7% fondi müügitulust.
2025. aasta IV kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskahjumit 1,208 miljonit eurot (2024. aasta IV kvartal: puhaskasum 3,460 miljonit eurot), millest 4,005 miljonit eurot moodustas kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest (2024. aasta IV kvartal: kasum 0,831 miljonit eurot).
Fondi 2025. aasta 12 kuu konsolideeritud puhaskasum oli 12,235 miljonit eurot (2024. aasta 12 kuud: 13,564 miljonit eurot). Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest teenis fond 2025. aastal kokku 3,459 miljonit eurot kahjumit (2024. aasta: 1,080 miljonit eurot kahjumit). Intressikulu vähenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 1,996 miljoni euro ehk 23% võrra.
Kontserni varade maht oli 31.12.2025 seisuga 405,851 miljonit eurot (31.12.2024: 398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 93,9% (31.12.2024: 93,7%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 31.12.2025 oli kontsernil 37 (31.12.2024: 36) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 381,032 miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 381,235 miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.12.2025 seisuga oli 8,680 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).
Investeeringud 2025. aastal
Kontsern investeeris 2025. aasta 12 kuuga kokku 10,676 miljonit eurot nii uutesse kinnisvarainvesteeringutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.
Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas, Hiiu tn 42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud pindadele sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks "Nõmme Südamekodu", mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.
2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning kolmandas kvartalis valmis Tartus Ermi hooldekodu II etapp.
2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru logistikakeskus, kuhu investeeriti aruandeaastal kokku 1,746 miljonit eurot.
Üüritulu
2025. aasta 12 kuuga teenis kontsern kokku 32,013 miljonit eurot üüritulu, mis on 3% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 31.12.2025 seisuga 3,2% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (14,4%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati 2025. aastal pangalaenudega Valkla ja Ermi hooldekodude ning Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 3,184 miljonit eurot. Fondi tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3,650 miljonit eurot, millest seisuga 31.12.2025 on kasutusse võetud 0,7 miljonit eurot.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli 31.12.2025 seisuga kokku 37,057 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 34% - 60% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 31.12.2025 seisuga 3,99% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks sõlmisid kontserni kaks tütarettevõtet intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega fikseeriti ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) oli 2025. aastal 4,0 (2024: 3,0). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR’i toel.
Seoses kontserni kinnisvarainvesteeringute tagatisel võetud laenude perioodiliste tagasimaksetega ning finantsvõimenduse madala tasemega plaanib fondi juhtkond ka 2026. aasta alguses laene refinantseerida ning suurendada sellega dividendide maksmise võimekust.
Aktsiainfo
2025. aasta novembris emiteeris fond 84 506 uut aktsiat väljalaskehinnaga 19,11 eurot, millest nimiväärtus oli 10 eurot ning ülekurss 9,11 eurot. Emissiooni tulemusena suurenes fondi aktsiakapital 845 tuhande euro võrra ning ülekurss 770 tuhande euro võrra (kokku 1 615 tuhat eurot). Emissiooniga otseselt seotud kulutusi oli kokku 20 tuhat eurot. Aktsiakapitali suurendamine registreeriti Äriregistris 27.11.2025.a.
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 31.12.2025 on 115 248 tuhat eurot (31.12.2024: 114 403). Aktsiakapital koosnes 11 524 846 aktsiast (31.12.2024: 11 440 340 aktsiat) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024: sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 31.12.2025 20,32 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund ASi aktsia puhasväärtus vähenes 2025. aastal 0,25%. Ilma dividende jaotamata oleks fondi NAV aastaga kasvanud 4,7%.
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia 2025. Aasta käive oli Tallinna väärtpaberibörsil 6,16 miljonit eurot, kasvades aastaga kaks korda.
2025. aasta jooksul on kontsern teeninud korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus laenude tagasimaksed miinus intressikulud) 13,088 miljonit eurot (2024: 11,109 miljonit eurot), mis on 18% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Seda eelkõige tänu uutest soetustest ja arendustest lisandunud rahavoole ning madalamatele intressikuludele tulenevalt EURIBOR’i langusest. Teenitud rahavoost saaks fond vastavalt dividendipoliitikale maksta brutodividende 10,5 miljonit eurot. Tulenevalt fondi konservatiivsest finantseerimispoliitikast ning laenude annuiteetmaksetest, saavad fondi tütarettevõtted oma dividendivõimekust suurendada, refinantseerides laene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud alla fondi kapitalijuhtimise põhimõtete ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Arvestades laenude refinantseerimisest saadavaid lisavahendeid, teeb fondi juhatus nõukogule ning üldkoosolekule ettepaneku maksta 2026. aasta kevadel jaotamata kasumist netodividende kokku 13,8 miljonit eurot (1,2 eurot aktsia kohta), s.o 8,1% rohkem kui eelmisel aastal.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| | IV kvartal | 12 kuud | ||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 8 656 | 8 314 | 33 083 | 32 238 |
| Müüdud teenuste kulu | -399 | -337 | -1 677 | -1 569 |
| Brutokasum | 8 257 | 7 977 | 31 406 | 30 669 |
| Turustuskulud | -250 | -203 | -721 | -692 |
| Üldhalduskulud | -1 138 | -987 | -3 982 | -3 666 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | -4 005 | 831 | -3 459 | -1 080 |
| Muud äritulud ja -kulud | 31 | 1 | 50 | 88 |
| Ärikasum | 2 895 | 7 619 | 23 294 | 25 319 |
| Kasum/-kahjum ühisettevõtetest | 55 | 53 | 222 | -118 |
| Intressitulud | 45 | 62 | 185 | 278 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -1 521 | -2 052 | -6 693 | -8 696 |
| Kasum enne tulumaksu | 1 474 | 5 682 | 17 008 | 16 783 |
| Tulumaksukulu | -2 682 | -2 222 | -4 773 | -3 219 |
| Aruandeperioodi puhaskasum | -1 208 | 3 460 | 12 235 | 13 564 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | -1 208 | 3 460 | 12 235 | 13 564 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| - tava | -0,11 | 0,32 | 1,07 | 1,25 |
| - lahustatud | -0,11 | 0,32 | 1,07 | 1,25 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 19 957 | 18 415 |
| Lühiajalised hoiused | 320 | 2 092 |
| Tuletisinstrumendid | 13 | 0 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 697 | 2 055 |
| Ettemakstud kulud | 293 | 138 |
| Käibevara kokku | 22 280 | 22 700 |
| Pikaajalised nõuded | 164 | 154 |
| Ühisettevõtete osad | 2 182 | 1 960 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 381 032 | 373 815 |
| Materiaalne põhivara | 193 | 134 |
| Põhivara kokku | 383 571 | 376 063 |
| VARAD KOKKU | 405 851 | 398 763 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustised | 42 261 | 30 300 |
| Tuletisinstrumendid | 6 | 0 |
| Võlad ja ettemaksed | 2 913 | 3 245 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 45 180 | 33 545 |
| Laenukohustised | 111 727 | 119 120 |
| Muud pikaajalised võlad | 1 992 | 1 928 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 12 748 | 11 097 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 126 467 | 132 145 |
| KOHUSTISED KOKKU | 171 647 | 165 690 |
| Aktsiakapital | 115 248 | 114 403 |
| Ülekurss | 91 076 | 90 306 |
| Kohustuslik reservkapital | 4 156 | 2 799 |
| Jaotamata kasum | 23 724 | 25 565 |
| OMAKAPITAL KOKKU | 234 204 | 233 073 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 405 851 | 398 763 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
