Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2025. aasta II kvartali kohta.
Strateegia elluviimise väljakutsed
Meie strateegia fokusseerib avaliku ja sotsiaalsektori rentnikega kinnisvara kontseptidesse ning kesklinnas asuvate, mitmeotstarbeliste hoonete arendamisele, mille kohandatavad ruumid on loodud inspireerima, julgustama ja parandama tänapäeva linlaste ja kogukondade elu, omades samas potentsiaali pikaajaliseks väärtuse kasvuks.
Tulemusnäitajate ülevaade:
- 90% hõivemäära saavutamine on olnud keerulisem, kuna nii uute üürnike leidmine kui ka olemasolevate hoidmine on muutunud keerulisemaks. II kvartali lõpu seisuga oli täitumuse määr (lähtuvalt pindade üleandmise kuupäevast) 84,2%. Kuigi tulemused on paranenud, ületavad täna mõnes objektis – näiteks Upmalases ja Linconas – lõppevad lepingud uute üürilepingute mahu.
- Netotulu ruutmeetri kohta (NOI/m²) on veidi kasvanud: I kvartali tasemelt 107 II kvartali tasemele 109. Samas jääb sihiks seatud 130 €/m² saavutamine keskpikas plaanis keeruliseks, arvestades rentnike kõrvalkulude üleüldist suurenemist ja rendihindadele avalduvat survet konkurentsitihedal turul.
- 50% pikaajalise laenukoormuse (LTV) eesmärgi saavutamine oleks lähitulevikus võimalik vaid juhul, kui õnnestub müüa osa kinnisvarast ja/või kaasata lisakapitali. Arvestades hindamisparameetrite suurt ebakindlust, otsustas juhtkond koos Fondi nõukoguga vahehindamisi praegu mitte läbi viia ning aasta lõpu hindamised sõltuvad eelkõige renditegevuse tulemustest ja investeerimisturu arengutest.
- Kuna õiglasel hinnatasemel potentsiaalseid ostjaid napib, jätkame mitte-strateegiliste varade, eelkõige väiksemate objektide müüki, kuna selliste varade turul on endiselt mõningane likviidsus.
Juhtkond töötab 2025. aasta jooksul välja täpsustatud strateegilise tegevuskava koos vajalike meetmetega antud eesmärkide saavutamiseks.
Üüritulemused
Kokkuvõttes sõlmis Fond 2025. aasta kuue kuu jooksul ligikaudu 9250 m² ulatuses uusi rendilepinguid. Lisaks pikendati ligikaudu 6600 m² ulatuses rendilepinguid. Meie hoonetesse on kaasatud 30 uut rentnikku, sageli eesmärgiga asendada varasemaid probleemseid üürnikke, ning 22 olemasolevat üürnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata.
Üks II kvartali 2025 põhisündmusi oli Europa esimesel korrusel Konstitucijos avenüüle avanev uue restoranitsooni avamine, kus asuvad renoveeritud Fortas ja Miyako kontseptsioonid. Rentnike ümberkolimise ja vahetuse tõttu on Europa täituvus ajutiselt vähenenud, kuid eeldatavasti paraneb see järgnevate kvartalite jooksul. Hiljuti sõlmiti üürileping spordikeskuse operaatoriga, kes võtab kolmandal korrusel kasutusele 2 316 m² suuruse pinna ning III kvartali jooksul on oodata täiendavaid lepinguid ligikaudu 800 m² ulatuses teiste spordi- ja vabaajateenuste pakkujatega. Üks peamisi üürilepinguid mis lõppes Galerija Centrsis II kvartalis oli Massimo Dutti, kelle asemel laiendavad oma pindasid Mango, Gant ja teised üürnikud. Rentnike hulka lisanduvad peagi samuti äsja allkirjastatud 500 m² Sinsay kauplus ja üle 1900 m² lasermängude keskus, mis mõlemad avatakse 2025. aasta suvel.
Pärast intensiivseid läbirääkimisi suutsime jätkata pikaajalist koostööd Läti Riigimetsa Majandamise Keskusega, pikendades rendilepingut fikseeritult kuni 2034. aastani. Antud kokkulepe mõjutab hoone rahavoosid III kvartalist 2025 ning alates IV kvartalist 2026 väheneb renditud pind valitsuse kulude kokkuhoiu meetmete ja ülemaailmse kontoripindade vähendamise trendi tõttu 5300 m²-ni. Hoone renoveeritakse ja 2600 m² pindala eraldatakse teisele ankurrentnikule. Oleme juba alustanud aktiivseid läbirääkimisi erakoolide ja tervishoiuteenuste osutajatega tulevikus tekkiva vakantsuse täitmiseks.
2025. aasta juuni lõpus oli rendipinna üleandmise kuupäeva põhjal arvutatud portfelli täitumus 84,2% ning rendilepingu allkirjastamise kuupäeva põhjal arvutatud täitumus 85,6%. Jätkuvalt on järgmiste kvartalite peamine tähelepanu suunatud järelejäänud ja tekkivate vakantsuste vähendamisele meie portfellis. Kuigi Riia Rahvusvahelisele Koolile anti üle S27 hoones 3 689 m² pind, lahkub meie portfellist 2025. aasta lõpus suurima üürnikuna Swedbank, kes kasutab praegu Lincona hoones 2 568 m².
Viimase aja renditegevus kajastub kaalutud keskmise aegumata rendiperioodi pikenemises kuni esimese katkestamise võimaluseni, mis oli 30. juuli 2025. aasta seisuga 3,5 aastat (võrreldes 3,4 aastaga 31. detsembri 2024. aasta seisuga ning 2,9 aastaga 31. detsembri 2023. aasta seisuga).
Väljavaade
2025. aastal keskendub Fond paindlikele ja kestlikele lahendustele, et käia kaasas rentnike soovide ja turutingimustega. Meie peamised eesmärgid on portfelli täitumuse suurendamine ning leida lahendusi laenu ja väärtuse suhte vähendamiseks võlakirjade lunastamise teel.
Fond on algatanud Rootsi hoidmistunnistuste („SDR“) Nasdaq Stockholmi börsilt kauplemise lõpetamise protsessi oktoobriks 2025. Lisaks on juhtkond korraldanud mitu hankemenetlust ning hinnanud erinevaid kulude kokkuhoiuvõimalusi, mis puudutavad audiitori-, juriidilisi-, tõlke- ja muid haldusteenuseid. Fond töötab pidevalt üldkulude läbivaatamise, tehnoloogia uuendustesse investeerimise ja strateegiliste tasude läbirääkimiste kaudu, et parandada tegevuse efektiivsust ja pikaajalist investeerimistulemust. Need lisameetmed avaldavad eeldatavasti positiivset mõju alates 2025. aasta IV kvartalist.
2025. aasta esimeses pooles jätkati mitme objekti, sh Postimaja ja Apollo Plaza, ning mitmete mittestrateegiliste varade müügikatsetega. Siiski on keeruline turuolukord üleüldiselt vähendanud sobivate ostjate olemasolu ning mitmete objektide puhul ei olda täna valmis maksma hinda, mis oleks viimaste hindamiste lähedal või mis vastaks eriti meie kvaliteetseimate varade pikaajalisele väärtusele. Jätkame väiksemate mitte-strateegiliste varade müüki kuna selliste varade turul on endiselt mõningane likviidsus.
Arvestades käimasolevaid investeeringuid varade ümberkujundamisse ja olemasolevat laenukoormust, on Fondi netorahavoog jäänud negatiivseks. Seetõttu töötab juhtkond välja uue refinantseerimisstrateegia, mis võib hõlmata sobiva kinnisvara müüki ja/või täiendava kapitali kaasamist muudest allikatest, et tugevdada kapitalistruktuuri 2025. aasta teises pooles.
Keskendudes täituvuse suurendamisele ja kinnisvarakontseptsioonide optimeerimisele, soovib Fond parandada varade tootlikkust ja maksimeerida puhast äritulu. Keerulises rendituru keskkonnas jäävad peamisteks prioriteetideks kohandatavad rendistrateegiad, kinnisvara ümberpaigutamine ja sihipärased investeeringud suure nõudlusega segmentidesse. Need algatused on suunatud pikaajalise investoriväärtuse kasvatamisele, tagades samas, et Fond säilitab oma stabiilsuse ega satu olukorda, kus väärtuslikke varasid tuleks müüa alla nende õiglase väärtuse.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat
Kogu meie portfelli varadel on BREEAM-i sertifikaadid.
GRESB-i hindamine
2024. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 3 tärni. 2024. aastal rakendas Fond GRESB-i täiustamiskava ja kavatseb 2025. aastal saada taas 4 tärni.
Tulem ja puhas renditulu
Kontsern teenis 2025. aasta I poolaastal 6,1 miljonit eurot konsolideeritud puhast renditulu (I pa 2024: 6,0 miljonit). 2025. aasta I poolaasta tulemustes kajastub 13. märtsil 2025 müüdud Meraki büroohoone kahe kuu puhas renditulu summas 0,2 miljonit eurot.
Portfelli puhas renditulu oli 2025. aasta I poolaastal 1,6% kõrgem kui 2024. aasta I poolaastal, peamiselt tänu Galerija Centrsi suuremale täitumusele, kuna 2024. aasta I poolaastal oli kompleksis teatavatel rentnikel üleminekuperiood.
Kontserni 2025. aasta I poolaasta puhaskahjum oli 891 tuhat eurot (I pa 2024: puhaskahjum 12 849 tuhat eurot). Eelmise aasta vahehindamise kahjumit arvestamata oli eelmise aasta puhaskahjum 325 tuhat eurot. Tulemit mõjutas peamiselt kahjum kinnisvarainvesteeringute müügist. 2025. aasta I poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,01 eurot (I pa 2024: kahjum 0,11 eurot).
Kinnisvarainvesteeringud
2025. aasta I poolaasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 11 Balti riikide pealinnades asuvat kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 2025. aasta juuni lõpus 227,5 miljonit eurot (31.detsembril 2024: 241,2 miljonit eurot) ja hõlmas neto renditavat pinda kokku 111,2 tuhat m². 2025. aasta I poolaastal oli kontserni investeeringute kogusumma 2,7 miljonit eurot, mis kulus pindade kohandamisele rentnike vajadustega.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 30. juuni 2025. aasta seisuga 238,8 miljonit eurot (31. detsembril 2024: 256,0 miljonit eurot). Vähenemine võrreldes eelmise aastaga oli seotud peamiselt Meraki büroohoone müügiga; see moodustas varem varade brutoväärtusest 16,4 miljonit eurot.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade netoväärtus oli 30. juuni 2025. aasta seisuga 97,1 miljonit eurot (31. detsember 2024: 98,1 miljonit eurot). Varade puhasväärtuse vähenemine tulenes peamiselt Meraki müügil tekkinud kahjumist. Seisuga 30. juuni 2025 vähenes osaku IFRS puhasväärtus 0,6766 euroni (31. detsember 2024: 0,6833 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,7223 eurot osaku kohta (31. detsember 2024: 0,7267 eurot). EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,6736 eurot osaku kohta (31. detsember 2024: 0,6797 eurot).
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 30. juuni 2025 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 135,7 miljonit eurot (31. detsember 2024: 149,0 miljonit eurot).
30. juuni 2025. aasta seisuga olid Fondi konsolideeritud raha ja raha ekvivalendid 7,1 miljonit eurot (31. detsember 2024: 10,1 miljonit eurot).
Rahavood
Põhitegevusest tulenev rahavoog oli 2025. aasta I poolaastal 2,7 miljonit eurot (2024. aasta I poolaastal: raha laekumine 3,7 miljoni euro ulatuses). Investeerimistegevusest tulenev rahavoog oli 12,9 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: rahavoog 2,5 miljonit eurot), mis tuleneb peamiselt Meraki müügist 2025. aasta märtsis 16 miljoni euro eest ja suurematest kinnisvara-investeeringute kapitalikuludest. Finantseerimistegevuse rahavoog oli 18,6 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: rahavoog 2,0 miljonit eurot). 2025. aasta I poolaastal maksis Fond 10,3 miljoni euro ulatuses tagasi BH Novus UAB (endine nimi BH Meraki UAB) laenu, lunastas ennetähtaegselt võlakirju 3 miljoni euro ulatuses, tasus ennetähtaegselt laene 0,6 miljonit eurot ning tasus pangalaenudelt ja võlakirjadelt intressi.
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | I pa 2025 | I pa 2024 | Muutus |
| Puhas renditulu | 6 078 | 5 983 | 1,6% |
| Halduskulud | -1 069 | -1 114 | -4,0% |
| Muu äritulu/-kulu | 26 | -16 | 262,5% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -1 096 | -447 | 145,2% |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -9 | -12 524 | -99,9% |
| Ärikasum/-kahjum | 3 930 | -8 118 | 148,4% |
| Finantskulud (neto) | -5 008 | -5 135 | -2,5% |
| Maksueelne kasum/kahjum | -1 078 | -13 253 | -91,9% |
| Tulumaks | 187 | 404 | -53,7% |
| Perioodi puhaskasum/-kahjum | -891 | -12 849 | -93,1% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 143 562 514 | 119 635 429 | 20,0% |
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,01 | -0,11 | -90,9% |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 30.06.2025 | 31.12.2024 | Muutus |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 227 474 | 241 158 | -5,7% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 238 789 | 256 048 | -6,7% |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 135 660 | 148 989 | -8,9% |
| Kohustised kokku | 141 650 | 157 953 | -10,3% |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 97 139 | 98 095 | -1,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 103 690 | 104 333 | -0,6% |
| Ringluses olevate osakute arv | 143 562 514 | 143 562 514 | - |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 0,6766 | 0,6833 | -1,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 0,7223 | 0,7267 | -0,6% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 60,7% | 61,8% | -1,1% |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 6,3% | 6,7% | -0,4% |
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2025. aasta II kvartalis 82,6% (I kv 2025: 82,7%). Seisuga 30. juuni 2025 tõusis täitumus 84,2%-ni (31. märts 2025: 82,3%).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. juuni 2025
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 | Renditav netopind | Otsene tootlus | Esmane puhastootlus | Täitumuse määr |
| (tuhandetes eurodes) | (m2) | I pa 20252 | I pa 20253 | |||
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Europa | Kaubandus | 36 374 | 17 252 | 2,8% | 3,2% | 71,0% |
| North Star | Büroo | 19 628 | 10 705 | 5,6% | 6,2% | 92,2% |
| Vilniuses kokku | 56 002 | 27 957 | 3,7% | 4,5% | 79,1% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji | Büroo | 19 253 | 11 175 | 3,7% | 4,7% | 64,3% |
| Vainodes I | Büroo | 15 940 | 8 128 | 6,4% | 8,8% | 100,0% |
| LNK Centre | Büroo | 12 447 | 7 318 | -2,0% | -2,9% | 51,9% |
| Sky | Kaubandus | 4 910 | 3 260 | 8,7% | 9,3% | 100,0% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 60 949 | 20 015 | 3,7% | 4,9% | 84,4% |
| Riias kokku | 113 499 | 49 896 | 3,6% | 4,8% | 78,7% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 21 876 | 9 232 | 3,4% | 5,7% | 100,0% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 13 195 | 7 877 | 6,7% | 6,0% | 100,0% |
| Lincona | Büroo | 13 110 | 10 767 | 6,8% | 8,4% | 92,4% |
| Pirita | Kaubandus | 9 792 | 5 425 | 6,7% | 8,6% | 94,5% |
| Tallinnas kokku | 57 973 | 33 301 | 5,2% | 6,9% | 96,6% | |
| Portfell kokku | 227 474 | 111 154 | 4,0% | 5,2% | 84,2% |
1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2024 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | |||
| 01.04.2025 - 30.06.2025 | 01.04.2024 - 30.06.2024 | ||
| Renditulu | 3 734 | 3 821 | |
| Teenustasutulu | 1 217 | 1 315 | |
| Renditegevuse kulud | -1 843 | -1 947 | |
| Puhas renditulu | 3 108 | 3 189 | |
| Halduskulud | -521 | -529 | |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | 8 | -80 | |
| Muu äritulu | -191 | -26 | |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -4 | -12 520 | |
| Ärikasum/-kahjum | 2 400 | -9 966 | |
| Finantstulud | 18 | 15 | |
| Finantskulud | -2 353 | -2 653 | |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -2 335 | -2 638 | |
| Maksueelne kasum/kahjum | 65 | -12 604 | |
| Tulumaks | 12 | 379 | |
| Perioodi kasum/kahjum | 77 | -12 225 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum | |||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum | -109 | -110 | |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks | -2 | 17 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | -111 | -93 | |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/ kahjum kokku | -34 | -12 318 | |
| Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | 0,00 | -0,10 | |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 30.06.2025 | 31.12.2024 | |
| Põhivarad | |||
| Kinnisvarainvesteeringud | 227 474 | 241 158 | |
| Immateriaalsed põhivarad | 1 | 4 | |
| Materiaalsed põhivarad | 1 | 5 | |
| Tuletisinstrumendid | - | 1 | |
| Muud põhivarad | 875 | 1 225 | |
| Põhivarad kokku | 228 351 | 242 393 | |
| Käibevarad | |||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 841 | 2 800 | |
| Ettemaksed | 512 | 802 | |
| Raha ja raha ekvivalendid | 7 085 | 10 053 | |
| Käibevarad kokku | 10 438 | 13 655 | |
| Varad kokku | 238 789 | 256 048 | |
| Omakapital | |||
| Sissemakstud kapital | 151 495 | 151 495 | |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | -485 | -420 | |
| Jaotamata kahjum | -53 871 | -52 980 | |
| Omakapital kokku | 97 139 | 98 095 | |
| Pikaajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 111 193 | 98 491 | |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 1 732 | 1 898 | |
| Tuletisinstrumendid | 427 | - | |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 164 | 1 446 | |
| Pikaajalised kohustised kokku | 114 516 | 101 835 | |
| Lühiajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 24 702 | 50 736 | |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 2 097 | 4 473 | |
| Tulumaksukohustis | - | 14 | |
| Tuletisinstrumendid | - | 317 | |
| Muud lühiajalised kohustised | 335 | 578 | |
| Lühiajalised kohustised kokku | 27 134 | 56 118 | |
| Kohustised kokku | 141 650 | 157 953 | |
| Omakapital ja kohustised kokku | 238 789 | 256 048 |
Lisainformatsiooni saamiseks palume ühendust võtta:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond, mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS.
Avaldamine: GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq Stockholm, www.baltichorizon.com
Saamaks börsiteateid ning uudiseid Baltic Horizon Fondilt tema projektide, plaanide ja muu kohta, registreeruge aadressil www.baltichorizon.com. Samuti on teil võimalik Baltic Horizon Fondi jälgida aadressil www.baltichorizon.com ning LinkedIn, Facebook, X ja YouTube keskkondades.
Käesolev teade sisaldab informatsiooni mille Fondivalitseja on kohustatud avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati avaldamiseks 07.08.2025 kell 20:00 Eesti aja järgi ülalmainitud avaldamiskanalite esindajatele.
Manused
