Fondijuhi kommentaar
Baltikumi ärikinnisvaraturul jätkusid 2025. aasta II kvartalis eelnevatele kvartalitele sarnased trendid. Tehinguaktiivsus püsis väga madalal peamiselt omakapitali puuduse tõttu ning tagasihoidlik majanduskasv ei toonud turule uusi suuremaid üürnikke. Positiivse poole pealt jätkus EURIBORi langus, millega kaasnes laenukulude vähenemine.
Vaatamata tihedale konkurentsile üürnike turul, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il kvartaliga vähendada portfelli vakantsust 0,7 protsendipunkti võrra - 3,7%le. Uusi üürnikke lisandus kaubanduspindade segmendis ning lisaks on üle pika aja näha esimesi õrnu positiivsemaid märke ka Eesti büroohoonete segmendis. Seevastu viimaste aastate uusarenduste suur maht hoiab Vilniuse bürooturgu endiselt surve all. Teises kvartalis valmis fondi portfellis olev Paemurru logistikakeskus ning lõppesid Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd. Kõige selle tulemusena kasvas fondi müügitulu II kvartalis aasta esimese kolme kuuga võrreldes 4,5% ning eelmise aasta II kvartaliga võrreldes 3,1%.
EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtete pangalaenud on sõlmitud ujuva intressi baasil. EURIBORi kiire languse tingimustes on sellega kaasnenud fondi intressikulude märkimisväärne alanemine. Tänaseks on aga euro intressimäärad jõudnud tasemele, kus nende edasine suurem alanemine on järjest väiksema tõenäosusega. Sellistes tingimustes alustas fond järkjärgulist intressimäärade fikseerimist – juunis sõlmis üks tütarettevõte intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,6 miljonit eurot tasemel 1,995%. Soodsate intressimäära vahetustehingute pakkumiste juures plaanib fond jätkata ujuva intressimäära fikseerimist kuni poole fondi laenuportfelli ulatuses.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta II kvartali müügitulu oli 8,210 miljonit eurot (2024. aasta II kvartal: 7,957 miljonit eurot) ning I poolaasta konsolideeritud müügitulu 16,068 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 15,918 miljonit eurot). II kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 3,1% ning I poolaasta müügitulu 1,0%. Müügitulu kasvu toetasid eelkõige uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) 2025. aasta I poolaastal oli 14,845 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 14,781 miljonit eurot), kasvades 0,4%. Neto üüritulu marginaal oli I poolaastal 92% (2024: 93%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 8% fondi müügitulust (2024: 7%).
2025. aasta II kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 4,025 miljonit eurot (2024. aasta II kvartal: 2,442 miljonit eurot). Puhaskasumi kasv tulenes eelkõige kinnisvarainvesteeringute õiglasest väärtuse muutusest, mis 2025. aasta juunis oli 546 tuhat eurot, samas kui 2024. aasta samal perioodil teenis fond kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest kahjumit summas 1,454 miljonit eurot. Lisaks avaldas kvartali puhaskasumile positiivset mõju intressikulude vähenemine seoses EURIBORi langusega – intressikulud olid 2025. aasta II kvartalis kokku 1,697 miljonit eurot, võrreldes 2,237 miljoni euroga eelmisel aastal.
Fondi 2025. aasta I poolaasta konsolideeritud puhaskasum oli 8,192 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 6,250 miljonit eurot). Intressikulu vähenes aastaga 973 tuhande euro ehk 22% võrra.
Kontserni varade maht oli 30.06.2025 seisuga 399,517 miljonit eurot (31.12.2024: 398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95,6% (31.12.2024: 93,7%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.06.2025 on kontsernil 37 (31.12.2024: 36) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 382,018 miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 378,218 miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2025 seisuga oli 8,630 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).
Kontsern investeeris 2025. aasta I poolaastal kokku 7,657 miljonit eurot nii uutesse kinnistutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.
Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas, Hiiu tn 42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud pindadele sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks "Nõmme Südamekodu", mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.
2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning alustati Tartus Ermi hooldekodu II etapi ehitusega.
2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru logistikakeskus, kuhu investeeriti I poolaastal kokku 1,743 miljonit eurot.
2025. aasta esimese 6 kuuga teenis kontsern kokku 15,571 miljonit eurot üüritulu, mis on 1% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.06.2025 seisuga 3,7% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (16,2%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega. Võrreldes eelmise aasta lõpuga on vakantsus enim suurenenud Pärnu mnt 102 büroohoones Tallinnas, kus võrreldes eelmise aasta lõpuga on lisandunud 2,2 tuhat m² vabu pindu.
EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Colliers International poolt 2025. aasta juunis läbi viidud kinnisvarainvesteeringute hindamiste tulemusel tõusis kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 0,1% ning fond sai kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest 0,5 miljonit eurot kasumit.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati I poolaastal pangalaenudega Valkla hooldekodu ning Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 2,67 miljonit eurot. Fondi tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis aprillis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3 250 tuhat eurot. Juuni lõpu seisuga ei olnud laenu veel kasutusse võetud.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli 30.06.2025 seisuga kokku 40,641 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 37% - 46% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2025 seisuga 3,95% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks sõlmis kontserni üks tütarettevõte 2025. aasta juunis intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,6 miljonit eurot, millega fikseeriti ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.06.2025 oli 3,7 (seisuga 30.06.2024: 2,9). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR’i toel.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.06.2025 on 114 403 tuhat eurot (31.12.2024: sama). Aktsiakapital koosnes 11 440 340 aktsiast (31.12.2024: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024: sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.06.2025 19,98 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus vähenes 2025. aasta I poolaastal 1,9%. Ilma dividende jaotamata oleks fondi NAV I poolaastal kasvanud 4,1%.
Seisuga 30.06.2025 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega seotud isikutele 32,18% aktsiatest.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| II kvartal | 6 kuud | ||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | ||
| € tuhandetes | |||||
| Müügitulu | 8 210 | 7 957 | 16 068 | 15 918 | |
| Müüdud teenuste kulu | -389 | -341 | -895 | -759 | |
| Brutokasum | 7 821 | 7 616 | 15 173 | 15 159 | |
| Turustuskulud | -187 | -178 | -328 | -378 | |
| Üldhalduskulud | -941 | -880 | -1 947 | -1 819 | |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | 546 | -1 454 | 546 | -1 454 | |
| Muud äritulud ja -kulud | 15 | 44 | -22 | 86 | |
| Ärikasum | 7 254 | 5 148 | 13 422 | 11 594 | |
| Kasum/-kahjum ühisettevõtetest | 87 | -204 | 29 | -254 | |
| Intressitulud | 35 | 64 | 118 | 165 | |
| Muud finantstulud ja -kulud | -1 739 | -2 238 | -3 542 | -4 473 | |
| Kasum enne tulumaksu | 5 637 | 2 770 | 10 027 | 7 032 | |
| Tulumaksukulu | -1 612 | -328 | -1 835 | -782 | |
| Aruandeperioodi puhaskasum | 4025 | 2442 | 8 192 | 6 250 | |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 4 025 | 2 442 | 8 192 | 6 250 | |
| Kasum aktsia kohta | |||||
| - tava | 0,35 | 0,23 | 0,72 | 0,58 | |
| - lahustatud | 0,35 | 0,23 | 0,72 | 0,58 | |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 30.06.2025 | 31.12.2024 | ||
| € tuhandetes | |||
| VARAD | |||
| Raha ja raha ekvivalendid | 13 449 | 18 415 | |
| Lühiajalised hoiused | 0 | 2 092 | |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 671 | 2 055 | |
| Ettemakstud kulud | 137 | 138 | |
| Käibevara kokku | 15 257 | 22 700 | |
| Pikaajalised nõuded | 133 | 154 | |
| Ühisettevõtete osad | 1 989 | 1 960 | |
| Kinnisvarainvesteeringud | 382 018 | 373 815 | |
| Materiaalne põhivara | 120 | 134 | |
| Põhivara kokku | 384 260 | 376 063 | |
| VARAD KOKKU | 399 517 | 398 763 | |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | |||
| Laenukohustised | 45 418 | 30 300 | |
| Tuletisinstrumendid | 42 | 0 | |
| Võlad ja ettemaksed | 2 705 | 3 245 | |
| Lühiajalised kohustised kokku | 48 165 | 33 545 | |
| Laenukohustised | 110 688 | 119 120 | |
| Muud pikaajalised võlad | 2 090 | 1 928 | |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 10 008 | 11 097 | |
| Pikaajalised kohustised kokku | 122 786 | 132 145 | |
| KOHUSTISED KOKKU | 170 951 | 165 690 | |
| Aktsiakapital | 114 403 | 114 403 | |
| Ülekurss | 90 306 | 90 306 | |
| Kohustuslik reservkapital | 4 156 | 2 799 | |
| Jaotamata kasum | 19 701 | 25 565 | |
| OMAKAPITAL KOKKU | 228 566 | 233 073 | |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 399 517 | 398 763 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
